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記者調查:房屋租賃新政出臺 未來租房將有哪些變化

發布時間:2016-05-28  來源:  

央廣網北京5月7日消息 據中國之聲《央廣夜新聞》報道,最近,政府頒布一系列新政策支持租賃住房建設,結合供需狀況等因素,將新建租賃住房納入住房發展規劃。除了新建住房外,還允許將商業用房等按規定改建為租賃住房;允許將現有住房按安全、舒適、便利等要求改造后按間出租。新政策將帶來怎樣的影響?對此記者進行了調查。

 新政鼓勵開發商售改租 但效果欠佳

目前,在我國住房租賃市場中,供應的主體主要還是“個人”,大概占到90%以上。而在國外一些成熟的房地產市場,專業租賃企業提供房源占的比例大概占到30%左右。最近幾年,有一些房地產開發企業開始將一些住房用于出租經營。

住房和城鄉建設部副部長陸克華表示,還缺少系統配套的政策支持,資金回籠慢、收益較低,對企業來說,出租房不如賣房,專門從事住房租賃的企業還不多。陸克華說:“企業普遍的反映,是算不過帳。比如,開發企業買地一次性投入,加上開發建設,資金投入比較大。如果采用租的方式,資金收益率比較低,租房子不如賣房子。第二,企業持有經營租賃住房,資金回籠的時間比較長,要幾十年,這就需要金融配套。但是,目前我們房地產貸款的期限一般只有三五年,不匹配。第三是租賃企業負擔比較重。從目前來看,稅費等各項支出加在一起,算下來以后沒有什么利潤。”

要把專業租賃企業和房產開發商發展成“房東”,陸克華表示,將對相關企業給予稅收優惠并進行配套金融支持:“從稅收方面給予優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構,包括個人,給予稅收優惠政策的支持。二是提供金融方面的支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,穩步推進房地產投資信托基金試點,拓展直接融資的渠道。三是各地合理確定新建租賃住房建設的規模,在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。增加租賃住房用地有效供應。四是鼓勵房地產開發企業開展租房租賃業務。鼓勵開發企業出租庫存的商品住房。引導開發企業與租賃企業合作,發展租賃地產。”

新華社的相關報道中引用了住建部日前對租房需求大的城市調查結果,說到,由于缺少中小戶型供給,青年人、新市民只能選擇合租,比例達50%。而對3萬多名年輕人住房狀況調查結果顯示,43.8%的租房人在租房過程中遭遇黑中介、欺詐中介費等不良中介行為。當然,這其中,最重要的問題是,房源從哪里來?房屋不適合租賃怎么辦?

確實在一些大城市,特別是租賃的市場供求關系比較緊張的地方,住房難的問題確實存在。住建部2015年對16個租房需求比較大的城市做了一個調查。租住房屋大概是以中小戶型為主,50平方米以下的占到75%左右,但市場上能夠租到的中小戶型住房比較少,所以往往只能選擇合租,合租比例達到了50%。

陸克華表示,住建部考慮采取以下的政策措施來解決這些問題:“第一,新建中小戶型為主的租賃住房。第二,允許將商業用房按規定改建為租賃住房。一些城市騰退出一些商業用房,還有一些商業用房處在閑置,也有一些在建的商業用房項目預期的市場前景不好。明確了,對土地用途調整為居住用地的商業用房項目,承租這些項目,用水、用電、用氣的價格按照居民的標準執行。第三,允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租,但是不得改變原有的防火分區、安全疏散和防火分隔等設施。加強對這一類行為的監管。”

研究制定將現有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標準,單間最多居住人數等辦法,確保房屋住用安全。比如說上海市去年出臺了政策,允許將符合條件的客廳改造成一間房間,單獨出租使用,業內通常叫做“N+1”。有利于規范住房私自改造出租行為。

租戶和房東站在住房租賃市場的兩頭。而目前還少不了一個環節,就是中介機構。有些地方,光一條街上就有好幾家中介門店。不過,一些中介機構時常被曝出虛假房源和亂收中介費等問題。北京市在2014年對3萬多名年輕人住房狀況進行了調查,其中43.8%的人都表示在租房的過程當中遇到了中介方面的一些不良行為,甚至黑中介、欺詐中介費等問題。

北京市住建委有一個投訴平臺,對中介的投訴主要有:隱瞞房屋的真實狀況,發布虛假的房源信息,把成套的住宅私自打隔斷以后出租,還有亂收費,甚至騙取中介費等等。對于中介機構的管理,陸克華表示,目前,住建部正在制定可操作、能落實的具體措施,相關文件即將印發實施:“關于怎么樣規范房源信息的發布問題。我們要求:一是真實。要求中介機構在房源信息發布前要經委托人同意,同時還要到當地房管部門進行房源信息核驗后才可以發布。中介機構不得以虛假的信息、虛假的價格進行“釣魚”。你一打電話查詢的時候,說這個房子被別人買走了,之后把你電話記下來之后給你推薦別的房子,說是服務,多了就是騷擾。

要求中介機構編制統一的房屋狀況說明書,標明房屋的基本狀況、水暖氣配套情況、權屬狀況、掛牌價格或者租金、物業費等內容。要求中介機構發布的信息必須是正在出售或者出租的。已經完成交易的,應當及時從網站、門店上撤除房源信息。我們即將開展一次全國范圍內的房地產中介專項整治行動。“

在青島,記者發現,目前已經不少開發商嘗試將閑置物業整體出租,由專業機構裝修改造后出租給租戶。

“一月租”是一個基于互聯網的房屋租賃平臺,可以為租客提供精裝修、可拎包入住的長租房源。創始人姜東偉告訴記者,位于青島市市北區的“十五大街”項目,部分商業網點閑置已久,今年,他們從開發商手中將這部分房源租了下來,改造為長租公寓。姜東偉說:“我們從開發商那里接過毛坯房子進行裝修,改成長租公寓租給租戶。現在還跟中海地產(合作),他也有一些商業網點拿出來,我們做成公寓。我見過很多物業5、6年壓根一點兒都沒動,其實也是資源浪費。我覺得這次政府也是告訴開發商,盤活你閑置的物業,因為畢竟租房是個剛需嘛,市場這么龐大。”

住建部副部長陸克華日前表示,對依法登記備案的住房租賃企業、機構,包括個人,將給予稅收優惠政策的支持。姜東偉認為,稅收優惠對住房租賃企業來說,是實實在在的政策大禮包,行業發展將由此進入快車道。

較之于姜東偉對房屋租賃市場的看好,開發商的態度則保守得多。有開發商坦言,當前的市場環境下,“售改租”難度不小。青島康大房地產有限公司副總經理單良說:“對開發企業來講,有一定吸引力吧,但我覺得吸引力不大。因為一般手里頭有存量房產的開發公司,一般銷售情況都不是特別好,資金相對來講比較緊張。青島市目前出租的收益2%、3%,租賃長期的收益對他們來講是遠水解不了近渴,他寧愿選擇價格低一點賣掉,也不會去出租。”

但是在另外的地方,記者走訪多個新開樓盤售樓部,銷售人員說,考慮到商鋪租金相對住宅要高出許多,開放商不會把商業用房改為出租用的住宅。

鄭州經二路上,東韓里小區剛平整好的土地還沒有挖下地基,小區售樓部已經公開了臨街的樓房平面圖。按照圖紙,住宅樓一二層將作為商鋪對外發售。銷售代表王若語聽記者解釋了鼓勵房屋租賃的政策之后,說商鋪租金高過住宅,開放商出于利益考慮,不可能把商業用房改為住宅出租:“這個地段臨著經二路這么好的地段,他不可能給你蓋成住宅,以住宅的形式往外出租,那不可能。(你說是浪費是吧。)對,開放商不可能這樣做。因為開發商你可能政策是一個樣子,但開發商還是要以營利為主的,所以說它下面還是臨街商鋪,因為他好租嘛,這個租金比較高。”

王若語說,火車站的經濟商圈已經有些衰落,但即便是在那個地段,商鋪還是比住宅吸金:“我們在火車站那個大觀樓盤,最高要達到20萬一個平方,客戶愿意買。所以你說商業它可能改成住宅嗎?”

另一處開設在行政區的商業樓盤也給出了相似的回答。這處地產包含商業、寫字樓和住宅,銷售代表說,商業地產利潤大,開放商不會把商業地產改為住宅:“它是我們周邊兩公里之內唯一的一個大型商業了,不可能按照住宅去出租,它的利潤相對來說比較高一些。(如果有這樣的政策的話,你們的租房政策會不會有什么調整?)不會,我們商場的話不會調整,而且我們商場今年12月25號就會開業了,九月份裝修,所以不會有什么變動。(現在這上面的寫字樓有沒有打算弄成住房出租的?)沒有,我們是商業的,不會弄成住房。”

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